テラス工事の大規模修繕の注意点と準備手順を解説 | 記事一覧 | 建築業界の最新情報とノウハウを深掘り解説！プロフェッショナルのための建築コラムサイト

マンションの大規模修繕では、まず最初に理解しておくべきこととして「専有部分」と「共用部分」の違いが挙げられます。この区分は、どこまでが住民自身で対応すべき範囲か、どこからが管理組合や施工会社の責任であるかを線引きするための基本になります。

共用部分とは、マンション全体の居住者が共同で使用するスペースや構造部分を指します。具体的には廊下、階段、屋上、外壁、バルコニーの防水層や手すりなどが該当します。これらは原則として管理組合が保有・維持する責任を持ちます。ベランダも一見すると個人の空間に見えるものの、防火避難経路としての機能を持っているため、法律上は共用部分に分類されることが多くあります。

以下の表は、実際に多くのマンションで見られる項目を区分したものです。

共用部分への立ち入りや作業を行う際、ベランダに私物が多く置かれていると施工業者が作業できず、工期の遅延や再訪による追加費用が発生するリスクがあります。そのため、通知書で明記された期間内に速やかに撤去・整理することが求められます。

住民がこの違いを理解していないと、管理組合との間で費用負担や施工対象をめぐって揉めることもあり、スムーズな工事進行の妨げになります。管理会社や施工業者からの説明資料、配布されるガイドブックなどを活用し、共用部分と専有部分の範囲を正しく把握することが、トラブル回避への第一歩です。

日常的に混同されがちな「テラス」と「バルコニー」ですが、法的にも管理的にも扱いが異なるため、大規模修繕の際にはその区別が非常に重要になります。これを誤解したまま対応してしまうと、修繕工事の対象や責任範囲をめぐって不要な混乱が発生するおそれがあります。

まずバルコニーとは、建物の外壁から外に張り出した構造で、上階に屋根がある形式が一般的です。建築基準法上、防火避難経路としての役割を果たすため、共用部分としての扱いを受けます。たとえ住民が日常的に私物を置いていても、法律的には居住者が専有できる空間ではなく、あくまで管理組合の管理下にあります。

一方テラスとは、1階住戸などに付属する地面に接したスペースで、居住者が独自に使用するための空間です。ただし、このテラスも大多数のケースでは建物の構造部分であるため、共用部分に分類されます。管理組合によって「特別使用権付き共用部分」として、当該住戸の使用を許可されている形となります。

また、バルコニーに設置された手すりや外壁の塗装は、管理組合の責任で定期的に補修や防水工事が行われます。居住者はその影響を理解し、工事中の洗濯物干しの制限やベランダ立ち入りへの配慮を行う必要があります。

大規模修繕の実施において、テラスやバルコニーが工事対象となるか否かを判断する際、最も信頼性のある情報源が「マンション管理規約」です。この規約は、マンションの構造や使用方法、管理体制に関して定められたルールであり、専有・共用の区分けや修繕対象の範囲を具体的に明記していることが多くあります。

多くのマンションでは、管理規約のなかに「共用部分」「専有部分」「特別使用部分」の定義が盛り込まれており、テラスやバルコニーの扱いもこれに従って記載されています。たとえば「バルコニーは共用部分であり、居住者に特別使用を認めるが、管理組合による補修の対象とする」といった具体的な文言が存在することで、工事時の範囲が明確になります。

また、テラスにDIYで敷設したタイルや設置した収納ボックスなどの設備がある場合、それが原状回復の対象となるかも規約に依存します。撤去費用や復旧義務の所在を巡ってトラブルになるケースもあるため、事前に記載内容を読み込んでおくことが肝要です。

マンションによっては、規約に加え「ベランダ使用ガイドライン」「修繕工事のマニュアル」「改修工事の同意書」など独自の補足資料を発行している場合もあります。これらの書類に目を通すことで、修繕工事の準備や対応の質が大きく変わります。

住民にとって最も重要なのは、自身が使っている空間が工事の対象であるかどうかを正しく理解し、必要な準備を整えることです。誤認識のまま対応を怠ると、工事進行に影響を与えるだけでなく、追加費用や損害のリスクも生じかねません。信頼性の高い情報として、管理規約のチェックを常に最優先とする姿勢が必要です。

大規模修繕工事が始まる前に、テラスにある荷物や設置物を撤去する必要がありますが、すべてが一律に禁止されているわけではありません。特に撤去の対象になるのは、工事を妨げたり、安全性に影響を及ぼすおそれのある物品です。工事期間中に置いたままにすると、損傷や事故、さらには近隣住民とのトラブルの火種になりかねません。

テラスは共用部分でありながら、住民に「専用使用」が認められているため、私物を置くことが可能ではあるものの、あくまでマンション全体の維持管理が優先されます。たとえば、ベランダに植物を並べていた家庭で、落下事故が発生したという報告もあり、管理組合からの強制撤去通達が行われた事例もあります。

さらに、観葉植物は湿気を溜めやすく、防水層の劣化を加速させる原因にもなります。雨水が溜まり、根詰まりを起こして排水口を詰まらせるなど、建物の構造そのものに影響を与える可能性があります。

また、タイルマットや人工芝などは外観的には無害に見えますが、防水処理の際には一度すべてを剥がす必要があります。これを怠ると施工の質が下がり、将来的な漏水リスクにつながるため、撤去が強く求められる理由となります。

大規模修繕ではテラスやバルコニーに置かれている物品の多くが一時的に撤去を求められますが、何をどのように処理すればよいのか戸惑う住民も少なくありません。とくにエアコン室外機や大型の物置など、簡単に持ち出せないものは保管場所や撤去方法に頭を悩ませるところです。

撤去の際の負担を軽減する手段として、最近では「一時預かりサービス」の利用が注目されています。施工業者や管理会社と提携して、一定期間荷物を預かるサービスを提供しているケースもあり、費用は数千円〜数万円と物量や期間によって異なります。

また、屋外に長期間保管できない荷物（布製品、木材、精密機器など）は、室内保管の準備が必要です。住戸内に空きスペースが確保できない場合は、地域のレンタル収納スペースやトランクルームを利用する選択肢も検討しましょう。

なお、エアコンの室外機については仮設架台を使用してその場で移動させるケースもありますが、すべての物件で可能とは限らず、事前の確認と申請が不可欠です。仮設対応の有無や費用は施工業者によって異なります。

大規模修繕に伴うテラスやベランダの片付けには、適切なスケジュール管理が欠かせません。とくに通知の見落としや準備の遅れが、工事全体に影響を及ぼすことがあるため、管理組合からの情報提供を正確に把握し、段取りよく対応する必要があります。

通知のタイミングとして一般的なのは以下のような流れです。

1 工事開始の2～3か月前　工事計画書とスケジュール表の配布
2 工事開始の1～1.5か月前　事前説明会の開催
3 工事開始の3週間前　片付け案内と撤去対象リストの通知
4 工事開始の1週間前　再通知と確認連絡（貼り紙や個別配布）
5 工事当日　現地確認・未撤去物の対応（施工業者と管理組合）

この流れに沿って対応することが理想ですが、住民のスケジュールにより片付けが間に合わないケースもあります。そのため、事前説明会で「個別相談」を申し出ることで、柔軟な対応を得られる場合もあります。遠方在住のオーナーや高齢者世帯などへの配慮も進んでおり、代理人による対応や郵送での事前手続きも許可されるケースがあります。

通知書の形式も、紙の配布資料だけでなく、マンションの掲示板やエレベーター内の掲示、場合によってはメール配信やLINE連絡網が活用されることもあります。多くの住民が見落としを防げるような仕組みづくりが求められています。

また、片付け期間には余裕を持つことが重要です。想定より荷物が多かったり、室内への収納スペースが足りなかったりする場合には、追加で収納手段を確保する必要があります。荷物の一時処分や不用品回収サービスを利用する選択肢も検討しましょう。

大規模修繕工事の期間中、ベランダに置かれている植物は多くの制約を受けます。特に足場の組立てやネットの設置、塗装・洗浄作業中には「水やり」が原因で水漏れや落下事故といったトラブルが起こり得るため、管理組合や施工会社から明確に「水やり制限」の指示が出されることが一般的です。例えば、作業時間中（午前8時〜午後5時）はベランダに出ること自体が制限されるケースもあり、自由な管理は困難になります。

足場設置時の植物管理に関する主な制限事項

このように、植物の育成管理における自由度は著しく制限されます。特にマンションで人気のある観葉植物や家庭菜園向けの鉢植えは、十分な光と水分を必要とするため、環境変化によって数日で枯れてしまうリスクがあります。

水漏れトラブル予防と事前対応の重要性

過去には、水やり中の排水が足場の布に染み込み、下階の住民からクレームが入ったケースもあります。また、誤ってプランターが足場に接触し、作業員の安全が脅かされた事例も報告されています。そのため、次のような対策が推奨されます。

• 鉢植えを早期に室内へ移動
  
• 水やりを工事開始前の早朝に限定
  
• 防水受け皿の活用で排水トラブル回避
  
• 土の乾燥を防ぐマルチング（覆土）の実施
  

こうした工夫により、住民・施工者双方が安心して修繕工事を進める環境が整います。植物を守るだけでなく、周囲との関係も良好に保つためには「事前通知を熟読」「管理組合と連携した対応」が不可欠です。

大規模修繕工事の本格着工直前になってから植物を動かすのは、作業者にも住民にも大きな負担となります。とくにベランダに多数の植物が置かれている住戸では、事前対応のタイミングが結果的に工事全体のスムーズな進行に影響を与えることもあります。

特に剪定は、植物を健康に保つだけでなく、「風による揺れ」や「枝の干渉」によるトラブル回避にも繋がります。また、大型プランターや棚に設置された植物は、移動や保管に時間と手間がかかるため、時間的余裕をもった行動が求められます。

見落としがちなリスクと対処法

• 剪定により切り口から病気が入り込むケースもあるため、剪定後は殺菌処理を施す
  
• 室内移動後の温度・湿度変化で植物が弱ることがあるので、置き場所の通気性や採光を考慮
  
• 土や鉢底に虫やカビが発生することがあるため、室内移動前の清掃・乾燥も重要
  

こうした準備を怠ると、せっかく大切に育てた植物が短期間で枯れてしまったり、他の住民や管理組合とのトラブルに発展することもあります。最善の準備は、「工事全体の流れを理解し、前倒しで対応を進めること」です。

植物管理において、明文化されたルールだけでなく「暗黙の了解」によるトラブルが少なくありません。マンションによっては、規約に明記されていないにもかかわらず、「○○階は植木禁止」「張り紙で個別に禁止通知」といったケースが存在します。

このように、禁止事項や管理ルールが曖昧な場合、住民同士の軋轢が生まれやすくなります。特にトラブルの火種となるのは、「共有スペースの境界意識のズレ」「通知内容の周知不足」「自主ルールの強要」などです。

トラブル防止のための情報共有の工夫

• 工事前の説明会での「植物に関するQ&A」セッションの実施
  
• 事前通知書に「植物撤去や保管の推奨例」「張り紙禁止区域」などを明記
  
• ベランダ写真付きで「NG事例」を掲示して、可視化による理解を促進
  

また、LINEや掲示板などのデジタルツールを活用して、住民間でのコミュニケーションを促進することも効果的です。誤解や行き違いによる衝突を避けるには、「ルールを明文化し、全員が理解・共有できるようにする」ことが、工事の成功と住環境の維持につながります。

大規模修繕において、洗濯物の外干し制限は工事開始と同時に発生するわけではありません。実際には「足場設置の直前」から制限が始まるのが一般的で、ベランダへの立ち入りや窓の開閉も制限されるため、洗濯物の干し場が確保できなくなるケースが多く発生します。住民にとっては、毎日の洗濯という生活の基本に直結する問題であるため、早めの対策が求められます。

具体的には、足場設置の1週間前程度から「ベランダに物を置かないでください」という通知が配布され、設置作業開始の2〜3日前までに洗濯物干しの利用を完全に停止するよう要請されることが多いです。通知書には「いつから洗濯物を干せないのか」「どのエリアが対象なのか」などの詳細が書かれているため、見逃さずチェックすることが肝心です。

制限時期と主な内容の例

こうした工程が進む中で、住民にとって悩ましいのは「代替手段の確保」です。外干しができなくなる場合、以下のような対応策が検討されます。

外干し制限時の代替手段の具体例

• 室内物干しスタンドの活用（1000〜3000円程度で入手可能）
  
• 除湿機やサーキュレーターによる部屋干し対策
  
• 乾燥機能付き洗濯機の使用（設置スペースや電気代に注意）
  
• 近隣コインランドリーの利用（毎日洗濯する家庭はコスト増も）
  

これらの選択肢の中で、特に注目されているのが「室内干しの効率化」です。最近では、浴室乾燥機を活用する家庭も増えており、専用の物干し器具を取り付けることで、限られたスペースでも快適に洗濯が可能になります。とはいえ、住居の間取りや家族構成によって対応力は異なるため、各家庭のライフスタイルに応じた柔軟な対応が重要です。

工事の進行に伴い、ベランダに設置されている「物干し竿」や「網戸」の取り外しが必要になるタイミングが訪れます。この取り外しは、足場の設置時または高圧洗浄・塗装作業の直前に求められることが多く、住民側が自ら作業を行う必要がある点に注意が必要です。特に網戸は業者が外すことができないケースもあり、住民が忘れていると、養生処理の際に破損する恐れもあります。

物干し竿や網戸は、日常的に使われているため、意外とその存在を忘れてしまいがちです。とくに高層階では強風の影響で竿が足場と接触し、作業員の安全を脅かすリスクがあるため、施工業者からも強く撤去を求められる傾向にあります。

保管にあたっては「湿気」「虫」「変形」を防ぐための対策が不可欠です。物干し竿は縦に立てかけると倒れる危険があるため、横向きで安定した場所に置くことが推奨されます。また、網戸は軽くて壊れやすいため、クッション材や毛布などで包んで収納すると安心です。

大規模修繕期間中は、工事による「騒音」や「作業員からの目線」といった生活へのストレスが避けられません。これらは物理的な影響にとどまらず、精神的にも大きな負担となるため、早めの対策が必要です。

特に足場設置後は作業員がベランダ近くで作業するため、普段通りにカーテンを開けて生活することができず、居住者のプライバシーが大きく損なわれます。さらに、高圧洗浄や塗装作業中は「騒音レベル」が急上昇し、在宅勤務や乳幼児がいる家庭では深刻な問題となります。

騒音・プライバシー対策に有効な手段一覧

• 遮光・遮音カーテンの導入
  
• 養生期間中の窓全面の目隠しフィルム活用
  
• ノイズキャンセリングイヤホンの活用
  
• 在宅勤務者の外出時間の調整やカフェ・コワーキング利用
  
• 工事スケジュール表の事前確認と予定調整
  

また、最近では管理組合が「騒音時間の目安」「作業内容の説明」「工事中の過ごし方アドバイス」などを事前に掲示板やLINEなどで共有するケースも増えています。住民同士の情報共有があるだけで、ストレスの感じ方が大きく緩和されるという報告もあります。

加えて、外部からの視線を意識する家庭では、窓側に「観葉植物」や「インテリアカーテン」を配置することで心理的な圧迫感を減らす工夫も効果的です。施工会社と管理組合が連携し、こうした細かい点まで配慮することが、住民の生活満足度を高め、トラブルを未然に防ぐ鍵となります。

防水工事は単に防水層を施工するだけでなく、下地処理から始まり複数の工程を経て完了します。住民への影響や安全面にも配慮しながら進行するため、工程ごとの理解は不安解消にも繋がります。

このように、着工から完了までおよそ3〜5日が平均的な工期となります。雨天による中断や乾燥不良による工期延長も考慮し、管理組合からのスケジュールは逐一確認しましょう。

また、トップコート施工後は完全硬化に時間がかかるため、最低でも24時間の立入禁止期間が設けられる点も忘れてはいけません。誤ってベランダに出てしまうと、施工面を傷つけるだけでなく、住民が滑って転倒するリスクもあるため注意が必要です。

防水工事においては、居住者の理解と協力が工事の円滑な進行を左右します。特にベランダという生活空間に直結する工事であるため、細かい生活制限やスケジュール調整が求められます。

住民が協力すべき代表的なタイミングは以下の通りです。

• ベランダ内の荷物撤去（プランター、物干し台など）
  
• 網戸・物干し竿の事前取り外し
  
• 施工中の窓開放禁止（臭気侵入や養生の破損防止のため）
  
• 足場設置時の立会いや対応（施錠確認や安全対策）
  

また、施工内容に応じて以下のような制限が生じる場合があります。

住民による協力が遅れると、施工全体の遅延や不具合リスクが高まり、結果として工事期間の延長や費用増加にも繋がります。施工前には管理組合からの「工事説明会」や「注意喚起の書面」が配布されるため、内容を熟読し、早めに準備することが最善の対策となります。

テラスやベランダの防水工事・改修工事を含む大規模修繕は、管理組合および理事会の決定に基づいて実施されますが、そのプロセスは極めて繊細です。住民の私物が多く絡むテラス部分においては、合意形成の在り方によってはトラブルの温床ともなりかねません。そのため、理事や管理会社には、工事対象範囲の明確化と透明性の高いプロセス設計が求められます。

まず、工事対象となる範囲（専有部分と共用部分の境界）については、建物の分譲時の設計図書や管理規約を基に判断されます。

ここでの鍵は、「対象範囲の曖昧さを残さないこと」です。特にテラスのように「専有使用権のある共用部分」は、住民が所有権と誤解するケースも多いため、工事の必要性と管理規約に基づく範囲指定の根拠を、平易な言葉で説明する努力が欠かせません。

また、総会での過半数または特別決議が必要となるケースもあるため、反対意見の住民に対しては「今後の資産価値維持」「雨漏りなどのリスク回避」など、建物全体の利益を丁寧に伝える姿勢が求められます。

大規模修繕、とくにテラスやバルコニーに関する工事では、事前の情報発信と住民への丁寧な説明がトラブルを未然に防ぐ重要なカギとなります。理事会が主体となって、的確なタイミングで情報提供を行うことが信頼形成の第一歩です。

適切な告知のタイミングと手段を以下に整理します。

情報発信のタイミングと手段の一覧

住民説明会では、専門用語を使わず、工事工程や影響範囲、協力が必要な項目を具体的に説明することが大切です。また、質疑応答の時間を十分に取り、「どんな小さな不安でも話せる場づくり」が信頼関係を築きます。

さらに、口頭だけでなく図や写真を用いた資料を提示することで、イメージの共有がしやすくなり、「理解できたから協力しよう」と思ってもらいやすくなります。

近年では、オンラインでの説明動画やチャットボットによるFAQの導入などもマンションによっては導入されており、多様な住民層に対応した発信手法の選択も重要性を増しています。

テラス工事に関するクレームは、予想以上に多岐にわたります。理事や管理会社があらかじめ「起こりやすいトラブルのパターン」を知り、適切に対処することで、大きな問題に発展するのを未然に防ぐことが可能です。

このように、想定されるクレームを「事前対策」として組み込むことで、多くのトラブルを未然に防ぐことができます。また、住民の不満が表面化しないまま溜まることが一番危険であるため、定期的に意見箱の設置やアンケートの実施など、双方向のコミュニケーション手段を確保しておくことも有効です。

対応に追われる前に、対応策を「準備」しておく。これが、信頼される理事会運営の第一歩です。

大規模修繕工事におけるテラスやベランダの対応は、居住者にとって想像以上に生活へ影響を及ぼす要素です。工事の対象範囲が「専有部分」か「共用部分」かにより、負担や責任の所在も変わるため、事前にマンション管理規約や重要事項説明書を確認することが重要です。特にテラスやバルコニーの管理権限はマンションごとに異なり、誤解がトラブルの原因になることも少なくありません。

また、植物や荷物、室外機などを置いている場合は、撤去や保管を含めた片付けの対応が必要です。管理組合からの通知時期を見逃さず、早めの準備を行えば、作業の混乱や追加費用を回避できます。実際、撤去費用が1件あたり1万円以上かかる事例もあり、不要な出費を避けるためにも自主的な対応が求められます。

防水工事の種類も多岐にわたり、ウレタン防水、FRP防水、シート防水などそれぞれに特徴があります。耐用年数や施工費用、適用条件を正しく理解し、テラスの形状や使用頻度に合った選択をすることで、長期的な耐久性とメンテナンス性を確保することができます。例えば、FRP防水は耐久性に優れる一方で費用は1平方メートルあたり6000円前後と高めです。

生活面への影響も軽視できません。洗濯物の制限や換気の制約、プライバシーへの配慮など、居住者のストレスを軽減する工夫が必要です。特に、説明会や掲示物を通じて情報を周知し、住民全体の協力体制を整えることが円滑な工事進行の鍵となります。

大規模修繕は決して一時的な対応ではなく、マンションの資産価値を維持し、長く快適に暮らしていくための大切な取り組みです。だからこそ、管理組合や理事が主体的に動き、居住者全員が正しい知識と心構えを持って臨むことが、満足度の高い修繕結果へとつながります。今後の対応を誤らないためにも、まずは自分の住まいの「ルール」と「工程」をしっかり確認しておきましょう。

Q.テラスに置いているエアコンの室外機や物置は必ず撤去しないといけませんか？
A.大規模修繕工事ではテラスの防水施工や高圧洗浄、足場設置が行われるため、エアコン室外機や物置、タイルなどの荷物が作業を妨げる可能性が非常に高く、原則として撤去が必要です。特に物置や重たい家具類は施工業者の判断で追加費用が発生する場合もあります。室外機については仮設架台や一時移動の対応もありますが、費用は1台あたり1万から2万円が目安です。管理組合からの通知を確認し、事前に保管や移動の準備を行うことで、居住者トラブルや工事遅延を防ぐことができます。

Q.テラスやベランダの植物は全て撤去しないといけませんか？水やりはいつまで可能ですか？
A.ベランダに設置された植物は、防水工事や高圧洗浄、足場作業により水が漏れたり、作業員の通行を妨げる可能性があるため、原則として一時的な撤去が推奨されます。特にプランターや棚に置かれた鉢植えは落下事故や汚損の原因にもなります。着工の2週間前には水やりを減らし、1週間前までに剪定や移動を済ませると安全です。また、植木の剪定や移設を外注する場合、費用は1鉢あたり3000円から5000円前後が一般的です。

Q.洗濯物はいつから干せなくなるのですか？工事期間中の代替策はありますか？
A.洗濯物の制限は足場設置の2日前から始まり、基本的には養生や防水工事が終了するまで約2週間から4週間の間、ベランダでの洗濯物干しは不可になります。代替策としては、室内干しや浴室乾燥機の活用が現実的です。室内干し用の物干し器具は2000円程度で購入でき、湿気対策として除湿機の導入も効果的です。管理組合が共用部に仮設の物干しスペースを設けるケースもあるため、掲示や説明会で事前確認しておくことが大切です。

Q.防水工事の工法によって費用や耐久性はどれくらい違いますか？
A.大規模修繕におけるテラスの防水工事は主にウレタン防水、FRP防水、シート防水の3種類があります。ウレタン防水は平均的な施工費が1平方メートルあたり3500円前後で、耐用年数は10年前後です。FRP防水は軽量で強度が高く、1平方メートルあたり4000円から6000円が相場で、耐久性は12年程度。シート防水は施工が早く、費用も3000円前後ですが、凹凸や複雑な形状には不向きです。工事対象面積やテラスの状態によって最適な工法が異なるため、施工業者との事前相談が重要です。